Gesetzesgrundlage

03.07.2014

Im März 2007 hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main die gesetzliche Grundlage für das kommunale Förderprogramm geschaffen:

Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum:

1. Förderungsziel
2. Förderungsfähige Wohnungen
3. Förderberechtigung
4. Bindungen
4.1 Belegungsbindungen
4.2 Mietpreisbindungen
5. Förderung
6. Antrags- und Belegungsverfahren
7. Auszahlung
8. Vermeidung von Fehlförderungen
9. Vorzeitige Beendigung der Bindung
10. Rückforderung
11. Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge
12. Ausnahmeregelungen
13. Schlussbestimmung
14. Inkrafttreten
1. Förderungsziel

Die Stadt Frankfurt am Main erwirbt durch Gewährung eines Förderzuschusses im Rahmen dieser Richtlinien und auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 Hessisches Wohnraumfördergesetz (HWoFG) sowie der „Landesrichtlinie zur sozialen Wohnraumförderung für den Mietwohnungsbau“ – in der jeweils gültigen Fassung – Belegungsrechte an Mietwohnraum.

Ziel der Förderung ist es, aus dem vorhandenen Wohnraumbestand in Frankfurt am Main preisgebundenen Wohnraum für Haushalte zu sichern, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.

2. Förderungsfähige Wohnungen

Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen, die

  • sich im Stadtgebiet Frankfurt am Main befinden und
  • deren ortsübliche Vergleichsmiete einen Wert von 10 Euro pro Quadratmeter zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht übersteigen sollen,
  • zur Vermietung als Wohnraum frei sind,
  • keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegen,
  • zur dauernden Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich bestimmt und geeignet sind,
  • mindestens über Gasetagen- oder Zentralheizung, ausreichende Belichtung/Besonnung sowie nach Möglichkeit über Balkon, Doppel-/ Isolierverglasung und Barrierefreiheit verfügen

und die durch das Amt für Wohnungswesen als geeignet angesehen werden und für die ein Bedarf sowohl nach Zielgruppen als auch nach örtlicher Lage durch das Amt für Wohnungswesen festgestellt wurde.

3. Förderberechtigung

Förderberechtigt sind natürliche und juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts als Eigentümer/in bzw. Verfügungsberechtigte von Mietwohnungen.

4. Bindungen

Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist für mindestens 10 Jahre, maximal 15 Jahre zu vereinbaren und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein. Sie gilt während des Bindungszeitraums für jede Wiedervermietung, es sei denn, es wird von dem Kündigungsrecht nach Nummer 9 Gebrauch gemacht oder einem Antrag auf Aufhebung des Förderbescheides stattgegeben.

Wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung für weniger als 15 Jahre vereinbart, kann im gegenseitigen Einvernehmen die Bindung vor Ablauf, frühestens jedoch 12 Monate vor Vertragsende, bis zur Höchstdauer von insgesamt 15 Jahren verlängert werden. Der Vertragsverlängerung ist der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel zugrunde zu legen. Genehmigte und realisierte Mieterhöhungen sind bei der Anpassung der Förderhöhen zu berücksichtigen. Voraussetzung für die Verlängerung ist, dass die Wohnung größengerecht belegt ist und der Mieter noch die Einkommensvoraussetzungen nach Nummer 4.1 erfüllt.
Der Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, die Mieter im Mietvertrag auf die Förderung und die Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit abzuschließen.

Die Belegungs- und Mietpreisbindung kann durch Eintragung im Grundbuch gesichert werden.

4.1 Belegungsbindungen

Wohnberechtigt sind Wohnungsuchende gemäß den Registrier- und Vergaberichtlinien der Stadt Frankfurt am Main in der jeweils gültigen Fassung. Das jährliche Haushaltseinkommen darf die Höchstgrenzen nach Nummer 5.1 der „Landesrichtlinie zur sozialen Wohnraumförderung für den Mietwohnungsbau“ in der jeweils gültigen Fassung nicht überschreiten.

4.2 Mietpreisbindungen

Die Fördermiete ist die vom Mieter zu entrichtende Kaltmiete.
Die Höhe der Fördermiete (bei Erstvermietung) beträgt maximal 5,00 € je qm Wohnfläche und Monat. Hinzugerechnet werden die Betriebskosten.
Die Fördermiete darf die Obergrenze nicht überschreiten.

Die Obergrenze der Fördermiete liegt während der gesamten Bindungsdauer bei einem Wert von 15 % unter der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Anpassung der Einstiegsmiete kann nur unter Beachtung der Vorschriften des BGB und des Opens external link in new window§ 15 HWoFG erfolgen. Verfügungsberechtigte können von den Mietern die Zustimmung zur Anpassung der Fördermiete unter Beachtung der Vorschriften des BGB nur entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) verlangen.

Die Anpassung der Einstiegsmiete darf die Obergrenze der Fördermiete nicht überschreiten. Bei einer Förderung nach Nummer 5 b) (periodische Auszahlung) ist die Zustimmung zur Anpassung der Miete von den Verfügungsberechtigten in regelmäßigen Abständen (spätestens alle zwei Jahre) vom Mieter zu verlangen.

Mieterhöhungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Förderstelle (Amt für Wohnungswesen). Schriftform ist erforderlich.

Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zugestimmter Mieterhöhungen ergibt.

Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während der Bindungsdauer, ist die Umlage modernisierungsbedingter Kosten durch die nach Nummer 4.2 Abs. 2 dieser Richtlinien vorgegebene Obergrenze der Fördermiete, zzgl. Betriebskosten beschränkt.

5. Förderung

Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt

  • entweder (a) durch einen einmaligen Zuschuss
  • oder (b) durch periodische Auszahlung des Zuschusses (z. B. jährlich)

in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Fördermiete (4.2) und der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. Mietspiegel pro qm Wohnfläche und Förderdauer.

Darüber hinaus wird d. Verfügungsberechtigten eine Aufwandspauschale gezahlt, deren Höhe in der Fördervereinbarung festzulegen ist, jedoch nicht mehr als 10 € pro qm Wohnfläche (aufgerundet auf volle Quadratmeter) und Bindungsjahr.

Ist eine Förderung nach Nummer 5 b) vereinbart, wird für die Berechnung der Differenzzahlung die jeweils aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen. Diese Berechnung wird begrenzt auf die Miete, die in einem Mietverhältnis im freifinanzierten Wohnungsbau rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre (z. B. Kappungsgrenze gem. § 558 Absatz 3 BGB).

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) anzuwenden.

6. Antrags- und Belegungsverfahren

D. Verfügungsberechtigte bietet dem Amt für Wohnungswesen Wohnungen aus seinem/ihrem Bestand zum Erwerb des Belegungsrechtes an.

Dem Angebot (Förderantrag) sind folgende Unterlagen beizufügen:

  • Liegenschafts- und Wohnungsbeschreibungen,
  • Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Angaben aller mietspiegelrelevanten Merkmale,
  • ggf. unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand.

Das Amt für Wohnungswesen benennt d. Verfügungsberechtigten zur Belegung der entsprechenden Wohnung mindestens drei nach Nummer 4.1 berechtigte Wohnungsuchende zur Auswahl.

Alternativ kann die Auswahl geeigneter Wohnungsuchender auch aus zielgruppenorientierten Bewerberpools erfolgen, die durch das Amt für Wohnungswesen zusammengestellt und d. Verfügungsberechtigten vorab benannt werden. Die Zusammensetzung der Zielgruppen wird vom Amt für Wohnungswesen nach aktuellem Bedarf und in Orientierung an § 5a Hessisches Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) und § 18 HWoFG festgelegt. In diesem Fall ist der Förderantrag um die Angabe des konkreten Mietervorschlags zu ergänzen.

Die Förderzusage erfolgt durch Verwaltungsakt oder öffentlich-rechtlichen Vertrag.
Sofern in diesen Richtlinien nichts anderes geregelt ist, gelten sinngemäß die „Allgemeinen Bedingungen für die Bewilligung von Förderungsmitteln im Wohnungsbau“.

7. Auszahlung

Die Zahlung an d. Förderberechtigten erfolgt nach Mietvertragsbeginn und erfolgtem Bezug der Wohnungen. Der Förderstelle sind Kopien der Mietverträge vorzulegen.

Die Zahlung des Zuschusses nach Nummer 5 a) erfolgt als Einmalbetrag im Voraus und nach Nummer 5 b) in Teilbeträgen, deren Auszahlungsmodus in der Förderzusage festzulegen ist.

8. Vermeidung von Fehlförderungen

Fehlförderung wird durch die kurze Bindungszeit (maximal 15 Jahre), die Verbilligung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 15 v. H. (Obergrenze der Fördermiete gemäß Nummer 4.2 Absatz 2), regelmäßigen (Förder-) Mietanpassungen und der im Falle einer Verlängerung des Bindungszeitraums erforderlichen Einkommensüberprüfung der Mieter gem. Nummer 4 Absatz 2, vermieden.

Zukünftige gesetzliche Regelungen zur Vermeidung einer Fehlförderung sind auf diese Wohnung anwendbar.

9. Vorzeitige Beendigung der Bindung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Bindung gemäß Nummer 4 aufgehoben werden. Dies erfolgt durch schriftliche Erklärung der Förderstelle oder d. Verfügungsberechtigten oder durch Aufhebung des Förderbescheides.

10. Rückforderung

Wird die Wohnungsnutzung entsprechend dieser Richtlinien vor dem Ablauf der Bindungsfrist beendet oder erlischt die Bindung gem. Nummer 9, ist eine im Voraus gezahlte Förderung anteilig zurückzuzahlen. Die Höhe der Rückforderung wird nach der Zahl der Monate bemessen, in denen während des Bindungszeitraums keine diesen Richtlinien entsprechende Nutzung erfolgte. Dies gilt auch für die im Voraus gezahlte Aufwandspauschale.

Wird gegen Bestimmungen der Förderzusage verstoßen, kann ganz oder teilweise die Rückzahlung und/oder Verzinsung der Förderung verlangt werden. Das Nähere dazu regelt die Förderzusage.

11. Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge

Der Fördernehmer hat bei Eigentumswechsel dem Rechtsnachfolger sämtliche Verpflichtungen aus der Förderzusage aufzuerlegen und die Förderstelle hierüber unverzüglich zu informieren.

12. Ausnahmeregelungen

D. zuständige Dezernent/in kann im Einzelfall Ausnahmen von diesen Richtlinien zulassen.

13. Schlussbestimmung

Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Fördermitteln besteht nicht. Die Bewilligung ist nur im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel möglich.

14. Inkrafttreten

Die Richtlinien treten am Tag nach der Beschlussfassung durch die Stadtverordnetenversammlung in Kraft.

Beschluss der Stadtverordnetenversammlung v. 29.03.2007 (§ 1670). Zuletzt geändert durch Beschluss v. 22.05.2014 (§ 4584).

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